A Proteção do Ponto Comercial na Lei de Locações

Direito Empresarial e Novos Negócios 18/12/2018 Fernando Almeida Struecker

Diversos conceitos jurídicos orbitam em torno da noção de ponto comercial. Não raro, isso dificulta a compreensão plena das várias proteções legais existentes a este que é um dos principais ativos de qualquer empresa. Tentaremos simplificar esse universo para que locatários, locadores e investidores entendam a lógica legislativa atualmente vigente.

O ponto comercial está relacionado com o imóvel físico em que a empresa ou empresário atua, mas não se confunde com ele. É possível se transferir o ponto sem se vender o imóvel. Ponto comercial é um ativo incorpóreo, imaterial, podendo ser genericamente conceituado como sendo uma sobrevalorização que existe sobre o local em que a empresa se encontra estrategicamente organizada, atraindo clientela e relacionando-se com fornecedores.

A razão da proteção legal do ponto comercial está atrelada à sua importância estratégica e capacidade de gerar renda (lucro). Além disso, protegê-lo também significa proteger os investimentos e adequações que foram realizados no imóvel para atração de clientela.

No mundo jurídico se diz que o ponto comercial integra o estabelecimento empresarial, outro conceito importante, também conhecido como fundo de comércio. Trata-se do conjunto de bens materiais (mobiliário, maquinário etc.) e bens imateriais (marca, contratos, licenças, ponto comercial etc.) que, de forma organizada e combinada, permitem o exercício da atividade da empresa.

Esse conceito é fundamental para se compreender as várias formas de se “vender” ou “transferir” o ponto comercial. Quando se vende o estabelecimento empresarial (negócio jurídico chamado trespasse), o adquirente passa a ser proprietário desse conjunto de bens, inclusive do ponto comercial. E como fica o contrato de locação? O locador é obrigado a aceitar o trespasse e ter um inquilino diverso daquele inicialmente contratante?

Antigamente, sim. Na vigência da chamada “Lei de Luvas” (Decreto n.º 24.150/1934), a jurisprudência assentava que, em caso de trespasse, o locador estava obrigado a aceitar a sucessão do alienante pelo adquirente no contrato de locação, mesmo que houvesse cláusula proibindo a cessão (transferência). Atualmente, privilegia-se a liberdade de contratar (STJ, REsp 1202077). Entende-se que o locador não é obrigado a contratar contra a sua vontade. O contrato de locação possui natureza pessoal e, por isso, o locador tem a prerrogativa de avaliar as características pessoais do futuro inquilino (financeira e idoneidade moral).

Uma segunda forma de se transferir o ponto comercial é através da sua alienação individualizada. Nestes casos, é comum cobrarem-se as chamadas “luvas”. Trata-se do pagamento realizado ao locador pelo sobrevalor do local em que a empresa irá se estabelecer. Esse sobrepreço se justifica pela localização estratégica do imóvel, circulação de pessoas ou proximidade a outros empreendimentos (“lojas-âncora”).

O Decreto n.º 24.150/1934 proibia expressamente a cobrança de luvas em seus artigos 29 e 30, sob o argumento de que seria um locupletamento do proprietário, à custa do trabalho alheio do inquilino empresário (responsável por desenvolver o ponto e gerar valor agregado ao imóvel).

Atualmente, o locador (proprietário ou não) pode cobrar luvas no início da locação. A Lei n.º 8.245/1991 (Lei de Locações) não faz qualquer proibição explícita ou implícita. Esse posicionamento já foi reiterado pelo Superior Tribunal de Justiça em diversas oportunidades (STJ, REsp 406934). O que se veda – e, portanto, é ilícito – é a imposição de obrigação pecuniária que condicione a renovação da locação. Ou seja, é proibida a criação de empecilhos financeiros para o inquilino não renovar o contrato na forma autorizada e tutelada pelo artigo 51.

O locatário somente terá direito à renovação compulsória da locação caso cumpra, cumulativamente, todos os seguintes requisitos: (a) o contrato seja escrito e por prazo determinado; (b) o prazo mínimo (ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos) seja de 5 anos; (c) atue no mesmo ramo empresarial há, no mínimo, 3 anos ininterruptos. Cumprindo tais requisitos, o locatário deverá ajuizar Ação Renovatória no intervalo de um ano a, no máximo, 6 meses antes da finalização do contrato em vigor. Caso não ajuíze a ação tempestivamente, o direito do locatário decairá.

Algumas precauções negociais recomendadas para que o empresário adote no contrato de locação são: (a) contrato com prazo determinado de no mínimo 60 meses; e (b) prévia autorização para cessão do ponto no caso de trespasse. Com isso, desde que cumpridos os demais requisitos legais, terá o locatário o direito à renovatória e poderá realizar trespasse do seu estabelecimento empresarial sem o risco de perder o ponto comercial.

Já para o proprietário do imóvel que não tem interesse na renovação compulsória, a postura recomendada é estipular a locação por prazo indeterminado (que poderá ser rescindida a qualquer tempo, mediante prévia notificação), ou então por prazo inferior a 60 meses (para não cumprimento dos requisitos legais do artigo 51). Quanto ao trespasse e demais transferências do ponto, recomenda-se que qualquer cessão de direitos do contrato sejam previamente autorizadas por escrito pelo locador, sob pena de nulidade.

Por fim, a cessão de quotas sociais da empresa locatária é uma estratégia muito utilizada para se “passar” o ponto de forma velada e mais sofisticada. Não há alteração do polo locatício, mas somente dos sócios da empresa (que não se confundem com a pessoa jurídica). Por não existir, neste caso, uma cessão contratual, o locador fica sem muitas saídas se discordar da operação. O que se sugere é que conste no contrato de locação cláusula expressa exigindo que o locatário informe quando houver alteração de seu quadro societário, sob pena de rescisão antecipada do contrato.

Ao nos depararmos com casos práticos envolvendo o ponto comercial, nota-se que muitas empresas arriscam esse que é um dos seus principais ativos, sem ter a consciência de que a própria lei de locações traz consigo uma compulsória proteção. Da mesma forma, os locadores, de forma geral, raramente têm consciência das situações em que estão livres para não renovar a locação, retomar o imóvel e dispor dele como bem desejar. O importante é que ambos os polos da locação busquem uma assessoria imobiliária experiente para proteger seus interesses e ajustar esta relação contratual que nasceu para ser frutífera e benéfica para ambas as partes.

 

* Artigo originariamente publicado pelo autor em jul/2017 na 20ª edição da Revista Viva Melhor (Galvão Locações)


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