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A estruturação de holding nas locações e a redução de gastos com impostos

A holding imobiliária, também conhecida como holding patrimonial, tem como objeto explorar o patrimônio imobiliário, tanto para uso pessoal (moradia), quanto para aferição de lucro (locações ou compra e venda). Trata-se de uma forma organizada e centralizada de realizar a gestão financeira de bens imóveis.

Muitos sabem que, por meio delas, é possível gerar economia tributária significativa. Entretanto, é necessário especial atenção em dois pontos:

  • O primeiro deles diz respeito à finalidade dos imóveis que compõem o patrimônio, que podem ser para uso pessoal, empresarial, locação, moradia, venda, incorporação etc.
  • O segundo ponto diz respeito à titularidade desses imóveis: estarem registrados em nome de pessoa física ou em nome de pessoa jurídica afeta a tributação.

No caso dos imóveis destinados à locação, a tributação mais favorável é a da empresa submetida ao regime do lucro presumido quando comparado à tributação da pessoa física.

Isso porque, sobre o valor dos aluguéis dos imóveis percebidos pela pessoa física, aplica-se a alíquota progressiva do IRPF, que pode variar de 7,5% até 27,5% sobre o rendimento da locação.

Em contrapartida, para as empresas cujo objeto social seja a atividade imobiliária com regime de tributação pelo lucro presumido, e que os imóveis estejam classificados como imobilizados (destinados ao uso pela própria empresa ou alugados a terceiros), a alíquota do IRPJ é de apenas 11,33% sobre o valor bruto dos aluguéis.

O IRPJ será considerado “com adicional” quando, no período de três meses, até R$ 187.500,00 da receita da empresa advir de aluguéis; R$ 750.000,00 de vendas de estoques; ou R$ 60.000,00 de ganho de capital.

 Aluguel de Imobilizado ou InvestimentoVenda de EstoqueVenda de Imobilizado ou Investimento
IRPJ4,80%1,20%15,00%
CSLL2,88%1,08%9,00%
PIS0,65%0,65%0,00%
COFINS3,00%3,00%0,00%
Total Sem Adicional11,33% sobre o aluguel5,93% sobre a venda24,00% sobre o ganho
IRPJ Adicional3,20%0,80%10,00%
Total Com Adicional14,53% sobre o aluguel6,73% sobre a venda34,00% sobre o ganho

Via de regra, o artigo 156, §2º, inciso II, da Constituição Federal imunizou a integralização do capital social por meio de bens imóveis, não incidindo o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) sobre bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, salvo se a atividade preponderante da empresa receptora for a imobiliária.

Neste caso das holdings imobiliárias, portanto, haverá incidência do ITBI com alíquotas que variam de acordo com a legislação municipal (em Curitiba-PR, por exemplo, é 2,7%, enquanto em São Paulo-SP, é 3%).

Tendo isso em mente, e objetivando minimizar os impactos tributários, nos casos em que somente parte do patrimônio envolvido seja gerador de renda (venda, aluguel, locação etc.), e a outra parte seja destinada ao uso pessoal para moradia ou lazer, uma possível solução seria separar este patrimônio e organizá-lo em duas holdings distintas: uma destinada aos imóveis de uso familiar, lazer etc., e outra para os imóveis geradores de renda, já que, neste caso, obrigatoriamente deve-se recolher ITBI, enquanto que na primeira opção é possível beneficiar-se da imunidade tributária prevista constitucionalmente.

A Struecker Hungaro possui grande experiência na estruturação de holdings para locações e consequente economia tributária.

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