A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) visa, dentre outras finalidades, regular locações de imóveis urbanos e procedimentos a elas pertinentes, estabelecendo diferentes efeitos jurídicos no contrato a depender do prazo da locação, sua finalidade e demais condições negociais.
Em um verdadeiro jogo de freios e contrapesos, ao se celebrar um contrato de locação, a lei prevê diferentes requisitos e consequências jurídicas a depender do que está sendo negociado, sempre com vistas a se balizar as obrigações das partes e se gerar responsabilização nas hipóteses de descumprimento contratual (inadimplemento).
Isso significa que negociações diferentes resultarão inevitavelmente em contratos diferentes, sendo que estes, por sua vez, emanarão efeitos jurídicos também distintos. Daí a importância de se entender se o contrato que está sendo utilizado realmente espelha as intenções das partes, de modo que se torna imprescindível a compreensão de quais são estas especificidades trazidas pela Lei.
As especificidades da Lei do Inquilinato tentam direcionar as negociações sem que haja uma oneração excessiva de algum dos contratantes. E um destes aspectos se dá em relação ao prazo de duração da locação.
Uma primeira hipótese se refere aos casos de locações residenciais com prazo mínimo de 30 (trinta) meses. Quando se estabelece previamente o prazo da locação, sendo dela de 30 (trinta) meses ou mais, ao findar-se tal período, o contrato rescindirá de pleno direito (automaticamente), sem a necessidade de notificação ou aviso.
No entanto, passados trinta dias da data deste prazo previsto para seu término, e desde que o inquilino permaneça no imóvel sem contestação do locador, o contrato será prorrogado por prazo indeterminado. Tal prorrogação poderá ser obstada a qualquer tempo, mediante concessão de prazo de 30 (trinta) dias ao locatário para desocupação. Importante destacar que tal previsão refere-se aos contratos escritos.
Outra hipótese refere-se aos contratos de locação com prazo inferior a 30 (trinta) meses, podendo ser celebrado de forma escrita ou verbal. Nesta hipótese, ao findar-se o prazo estabelecido, o contrato será prorrogado automaticamente, não podendo ser retomado antes da referida locação completar 5 (cinco) anos, ou seja, 60 (sessenta) meses. No entanto, com objetivo de prevenir o locador de possíveis riscos, estabelecem-se algumas hipóteses de encerramento do contrato antes deste lapso de 60 meses. São elas:
- O mútuo acordo entre as partes;
- Infração legal ou contratual;
- Falta de pagamento do aluguel e seus acessórios;
- Reparações urgentes;
- Quando ocorre extinção de contrato de trabalho e a locação for relacionada com o emprego;
- Se o imóvel for pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, para uso residencial de ascendente ou descendente, e que estes não possuam imóvel residencial próprio;
- Se pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumente a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
- Assim como já dito, se a vigência ininterrupta da locação durar mais de 5 (cinco) anos.
Nota-se a retomada imotivada do imóvel por parte do locador torna-se dificultada, justamente para que se protejam os interesses do locatário.
De todo modo, ambas as modalidades de contratação asseguram uma estabilidade e previsibilidade ao locatário, visto que os termos consensualmente estabelecidos na contratação disponibilizam uma previsibilidade de saída do imóvel. Na última modalidade acima indicada, o locador terá seu direito à retomada resguardado, mas com limitações, pois somente poderá o fazer quando verificadas as hipóteses previstas em lei para a rescisão do contrato, principalmente em caso de ocorrência de infração contratual (como não pagamento).
Desde o início da negociação é necessária a avaliação dos interesses dos contratantes, para que não se crie uma situação limitante a alguma das partes. As expectativas das partes somente serão atendidas corretamente caso sejam cotejados tais efeitos contratuais definido em Lei, evitando-se surpresas e posteriores litígios. Caso a relação seja intermediada por corretor ou imobiliária, estas definições das intenções devem ser clarificadas também com tais profissionais que intermediam a relação, a fim de que haja alinhamento de interesses e previsibilidade na relação contratual.
